¿Qué modificaciones puede realizar el inquilino al inmueble que renta?

Como anteriormente mencionamos, en las obligaciones jurídicas que nacen del contrato de arrendamiento de inmuebles suelen existir algunas que no son a priori tan fáciles de identificar como pueden ser el realizar modificaciones o mejoras al inmueble arrendado.

En esta publicación te ayudaremos a comprender en qué casos puede el inquilino realizar modificaciones y/o mejoras al inmueble arrendado, así como quién debe pagar las mejoras al inmueble arrendado.

¿El inquilino puede realizar mejoras y/o modificaciones al inmueble que renta?

Las modificaciones al inmueble en renta por parte del inquilino están legisladas en el artículo 2,441 del Código Civil aplicable para la Ciudad de México, que impone, por regla general, una prohibición al inquilino de modificar o variar la forma del inmueble, sin el consentimiento expreso del arrendador.

En caso de contravenir esta disposición el inquilino deberá regresar las cosas al estado en que guardaban antes de la modificación, aun cuando estas aumenten el valor del inmueble, debiendo responder además por los daños y perjuicios que esto cause al arrendador, sin dejar de mencionar que esto es causa suficiente para rescindir el contrato de mérito como lo establece el arábigo 2489 del Código Civil supra citado.

¿Quién debe pagar las mejoras al inmueble arrendado?

El principio respecto a las mejoras se encuentra en el Código Civil aplicable para la Ciudad de México dispone en su artículo 2423, que corresponderá al arrendador, es decir el propietario, pagar las mejoras hechas por el arrendamiento en tres supuestos:

1. Si lo establece el contrato de arrendamiento

En el primer supuesto, naturalmente, al ser un acto jurídico entre particulares donde impera la voluntad de las partes contratantes, el arrendador deberá pagar dichas mejoras cuando así se haya obligado en el contrato o posteriormente por escrito haya autorizado al inquilino a hacerlas.

2. Si se tratan de mejoras útiles y urgentes

En el segundo supuesto, la fracción II del precepto legal en comento otorga el derecho al inquilino de realizar mejoras a la finca y le impone la obligación al arrendador de satisfacer su pago cuando estas sean mejoras útiles y urgentes que deban realizarse como consecuencia directa de una causa de fuerza mayor.

3. Si termina el contrato de arrendamiento antes de que el inquilino disfrute de las mejoras

Por último, en el tercer supuesto, la fracción III del precepto legal en cita impone la obligación al arrendador de pagar las mejoras que hubiese hecho su inquilino al inmueble arrendado cuando se cumplan estas trés condiciones: 1) el contrato de arrendamiento sea por tiempo indeterminado, es decir que no esté sujeto a un plazo fijo, 2) en su contenido obligacional se haya autorizado al inquilino a realizar las mejoras y 3) antes de que transcurra el tiempo suficiente para que el inquilino disfrute de dichas mejoras el arrendador le dé por terminado el contrato de arrendamiento.

Es importante mencionar, por lo que hace a los dos últimos supuestos, que, aunque se pacte en el contrato que las mejoras que se realicen en estos casos queden en beneficio de la finca, la codificación sustantiva civil de esta Ciudad establece taxativamente que deberán ser pagadas invariablemente por el arrendador, no admitiendo pacto en contrario.

No omitimos mencionar que en caso de que el arrendador no satisfaga el pago de las mejoras cuando estuviese obligado por la ley a ello, el inquilino podrá solicitar el cumplimiento forzoso de dicha obligación.

¿Qué modificaciones puede hacer el inquilino y quién deberá pagar por ellas?

En conclusión, podemos afirmar que el propietario deberá pagar las mejoras realizadas por su inquilino, en tres supuestos, i) cuando así se haya obligado en el contrato o posteriormente por escrito haya autorizado al inquilino a hacerlas, ii) cuando estas sean mejoras útiles y urgentes que deban realizarse como consecuencia directa de una causa de fuerza mayor, como un terremoto, un diluvio o una catástrofe natural, y iii) cuando el contrato de arrendamiento no esté sujeto a un tiempo determinado, y se haya autorizado al inquilino a realizar las mejoras, y antes de que transcurra el tiempo suficiente para que el inquilino disfrute de dichas mejoras el arrendador le dé por terminado el contrato, situación que deberá calificar un Juez de lo Civil.

Asimismo, podemos afirmar también que el inquilino no puede de ninguna manera modificar o variar la forma del inmueble sin el consentimiento expreso del arrendador, bajo la pena que en caso de hacerlo deberá hacer que el inmueble regrese a su forma anterior y deberá pagar los daños y perjuicios que esto le cause al propietario.

Si eres propietario y encuentras en una situación como la descrita arriba, acércate a RG Asesores para que te podamos asesorar.

Fecha de Publicación: miércoles, 31 de agosto de 2022