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7 Cosas que debes de saber sobre la ley de extinción de dominio

En el pasado mes de agosto fue aprobada la Ley Nacional de Extinción de Dominio, generando mucha incertidumbre y duda entre quienes se dedican a rentar inmuebles. 

En este texto buscamos desglosar y resumir la explicación de la misma en 7 puntos:

1.     ¿Qué es la extinción de dominio? 

 De acuerdo con la ley, la extinción de dominio es la pérdida de los derechos que tenga una persona en relación con los Bienes a que se refiere la Ley, declarada por sentencia de la autoridad judicial, sin contraprestación, ni compensación alguna para su propietario o para quien se ostente o comporte como tal, ni para quien, por cualquier circunstancia, posea o detente los citados Bienes.

2.     ¿Qué elementos son necesarios para que sea considerada ejercite la acción de extinción de dominio?

  • La existencia de un Hecho Ilícito; 

  • La existencia de algún bien de origen o destinación ilícita; 

  • El nexo causal de los dos elementos anteriores, y 

  • El conocimiento que tenga o deba haber tenido el titular, del destino del bien al Hecho Ilícito, o de que sea producto del ilícito. Este elemento no se tendrá por cumplido cuando se acredite que el titular estaba impedido para conocerlo.

 

3.     En caso de que tu inmueble sea objeto de lo anterior, ¿cómo puedes probar que no participaste en el hecho ilícito?

 Uno de los elementos esenciales será Comprobando. Comprobar la Buena Fe en la adquisición y destino de los Bienes; otro elemento será acreditar que estabas impedido para conocer la realización del hecho ilícito.

 

4.     ¿Qué es la Buena Fe? 

 La Buena Fe se ha definido doctrinariamente como un principio que obliga a todos a observar una determinada actitud de respeto y lealtad, de honradez en el tráfico jurídico, y esto, tanto cuando se ejerza un derecho, como cuando se cumpla un deber. Es un principio general de derecho que consiste en la convicción en cuanto a la verdad o exactitud de un asunto, hecho u opinión. Exige una conducta recta y honesta en las partes interesadas en la realización de un acto, contrato o proceso.  La propia Ley la define como una conducta diligente y prudente exenta de culpa.

 

5.     ¿Cómo sugiere la ley que se pueda comprobar la Buena Fe?: 

1.      Que se haya adquirido legalmente el inmueble;

2.      Que el inmueble esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad;

3.      Que se hayan pagado los impuestos y contribuciones causados por los hechos jurídicos en los cuales funde su Buena Fe, o justo título; 

4.      Que el Contrato de Arrendamiento sea auténtico y anterior al hecho ilícito;

5.      Que tuviste un impedimento real para conocer que el inmueble estaba siendo utilizado para hechos ilícitos;

6.      En caso de que estuvieras enterado, haberlo informado oportunamente a la autoridad antes de la notificación del inicio del juicio. 

 

6.     ¿Puede llegar a ser vendido mi inmueble?

Una de las características del procedimiento que contempla la citada Ley, es que se puede autorizar la Venta Anticipada de los bienes sujetos al proceso de extinción de dominio sin que exista una sentencia firme. 

Sin embargo, dicha Ley delimita en que casos los bienes pueden ser vendidos anticipadamente. Esto es lo que nos dice:

“[Los bienes pueden estar sujetos a venta anticipada, cuando:]

-       La enajenación sea necesaria dada la naturaleza de dichos Bienes;

-       Representen un peligro para el medio ambiente o para la salud;

-       Por el transcurso del tiempo puedan sufrir pérdida, merma o deterioro o que, en su caso, se pueda afectar gravemente su funcionamiento;

-       Su administración o custodia resulten incosteables o causen perjuicios al erario;

-       Se trate de Bienes muebles fungibles, consumibles, perecederos, semovientes u otros animales;

-       Se trate de Bienes que, sin sufrir deterioro material, se deprecien sustancialmente por el transcurso del tiempo.”

 Nuestra interpretación es de que un bien inmueble muy difícilmente puede caer en alguna de estas categorías; (un bien inmueble difícilmente representa un peligro para el medio ambiente o salud, no sufre pérdida o deterioro significativo, no es fungible, consumible, perecedero, semoviente, ni se deprecia sustancialmente por el transcurso del tiempo) recordemos que esta ley fue elaborada para cualquier bien, sea bienes muebles, inmuebles, productos financieros, o sus productos y rendimientos. 

7.     ¿Cómo puedo proteger mi bien inmueble?

Es de extrema importancia tener un Contrato de Arrendamiento con las formalidades exigidas por la ley - redactado por un abogado, con vigencia legalmente y además, contar con la asesoría necesaria antes del momento del arrendamiento, o sea, con la investigación del inquilino y fiador, revisión de documentos clave, etc. 

No es recomendable manejar formatos ya establecidos, ya que un contrato personalizado y válido legalmente es lo que garantizará la protección de tu inversión inmobiliaria. 

 En RG sabemos que rentar es una operación de cuidado y por eso te apoyamos en todas las fases del proceso, desde la investigación antes de la firma, así como con los posibles incumplimientos durante el contrato y, hasta la entrega o recuperación del inmueble. 

Otras consideraciones:

Al estudiar la ley en profundidad, podemos observar algunas imprecisiones o lagunas en la misma, tales como: 

  •  “El pago de los impuestos y contribuciones en la acreditación de la buena fe” – no está explícito a que impuestos se refiere, o referente a que hecho se debe de acreditar el pago de los impuestos. 

  • La obligación en probar hechos negativos, como el desconocimiento de que estén utilizando el inmueble para hechos ilícitos.

  • Que la buena fe deba ser probada y no sea una presunción, como acontece en el Derecho en general. (ver Jurisprudencias relacionadas con Extinción de Dominio ej. EXTINCIÓN DE DOMINIO. INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 22 DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS EN TORNO A LAS CARGAS PROBATORIAS CUANDO HAY UN AFECTADO QUE ADUCE SER DE BUENA FE.)

Esta es la opinión de RG Asesores sobre la Ley Nacional de Extincion de Dominio, y como tal, no es vinculativa ante las autoridades, y puede llegar a modificarse derivado de diversas situaciones. Cada caso debe ser atendido en toda su extensión y complejidad, y analizado a la luz de la ley y los antecedentes. 

Fecha de Publicación: lunes, 21 de octubre de 2019

Acerca del Autor

Carolina Crespo

Directora Comercial

RG Asesores